谷燕西：决定美国不动产通证流动性的技术和业务因素

不动产资产特点的是资产体量大，流动性差。这是一直存在的问题。但是在以中心化计算系统支持的经济活动中，这个问题是无法解决的。中心化的计算系统支持公司的各自的中心化的运营模式。由此产生的业务流程也是如此。这同样决定了证券市场中的各种角色以及它们之间的合作模式。目前这样的市场结构（也就是其成本和效率）只能支持像股权这样的单体体量大的资产的交易和流通。而对像不动产这样单体资产体量小，而且每个个体的特点都不一样的资产类型，目前的证券市场无法按照标准化的方式对这样类型的资产进行运作。这样的市场基础同样决定了相应的监管法规，而这又进一步限制了不动产资产的流通。为了保护普通投资者，美国的监管法规将不动产归为另类资产。其相应的融资和流通也被限制在少数的，拥有更多的可投资资产的用户群体当中。

比特币以及以太坊的出现以及它们在全球范围内的交易流通，让市场看到现在有机会可以把不动产这样的资产做成小的标准单位，在全球范围内流通。这样改进的流动性首先能够盘活沉淀在不动产中的资产。流动性的改进有助于不动产资产的价格获得流动性溢价，而不是像目前这样通常是因为流动性缺乏而进行折价交易。流动性的改进也能够让全球范围内的普通投资者能够参与持有优质地产并从其增值中获得收益。正是基于这些判断，美国市场中一直在不断地进行各方面的尝试，利用区块链技术来改进不动产的资产流动性。实际上，不止美国市场如此，区块链在不动产资产中的应用已经是全球范围内的共识。此方面的探索已经在一些国家开始。有的是在提供所需的技术手段，有的在提供交易服务。当然也有更加直接的努力，直接将不动产通证化进行交易流通。

改进流动性的因素可以分为技术和业务两个方面。两个方面必须基本同步发展，才能最快地将此方面的应用真正落地。

在技术方面,首先需要做的是选择一个开源的底层技术框架（见我的文章“不动产通证化的市场基础设施（一）：底层区块链”）。然后是支持不动产资产全生命周期的各个阶段的应用，包括不动产通证的生成，登记，交易和结算。这实际上就是这个不动产通证市场的金融市场基础设施（Financial Market Infrastructure, FMI）。这个市场中的各个基本组成部分必须完善，并且能够彼此之间合作，才能为不动产通证的流通提供一个坚实的基础。自2018年以来。美国不动产通证的市场一直在此方面不断的改进，从最初的通证生成工具和交易平台，发展到今天已经包括登记和托管功能。这些功能之间的合作也正在形成。但这些市场基础设施的建设依然在进行当中，依然有很大的改进空间。譬如在交易平台方面，目前提供交易服务的是ATS平台，还没有一个在全国范围内的证券型通证交易所。这样的一个交易所的缺失，就极大限制了美国不动产资产的流动性。这样的一个限制却正在促使美国不动产市场向国际化的方向发展，包括在美国海外建立数字资产交易所。而国际化的发展才能真正发挥区块链技术带来的最大价值，而且国际化也是目前经济发展的主要趋势。所以美国不动产通证市场的国际化发展是因为国内条件限制所导致，但却是符合技术应用趋势以及商业发展趋势。只不过在实现顺序方面，现状迫使美国不动产通证的参与者们提前开始这个步骤。实际上,这样情况不仅在美国这样，在其它的国家也是如此。

在业务方面，首先需要确定是通证化何种资产。我认为不动产投资私募基金是最佳的通证化方式（见我的文章“美国不动产通证市场基础设施通证化哪种权益？”）。这样的通证才能降低投资过程中的成本，才能实现投资的规模效应。

在决定不动产通证业务的成功的各种因素中，能够参与的用户群体是决定这个业务成功的关键。在美国市场，由于相关法规的限制，不动产通证化的流通只能面向美国的合格投资者。但合格投资者又是美国的一个非常小众的群体，所以目前美国不动产流动性的希望是来自于美国海外用户。在现有的条件范围内，美国不动产通证化的服务提供方就必须采用各种手段来改进这个流程。这个流程包括不动产投资的初始融资以及随后的二级市场中的流通。它非常类似于股票的业务流程。在这个方面，此方面的应用同证券市场的一个显著的不同是数字货币的使用。在证券市场当中，因为只能采用法币进行交易，所以美国海外用户的交易涉及不同国家之间的银行系统之间的转账。因此这个流程限制多，成本高，效率低。由于区块链技术的特点，数字货币可以在链上进行直接的支付和交易。这非常有助于资产在全球范围的流通，当然也包括不动产资产。为了增加美国不动产资产的流动性，美国的不动产通证化市场中的服务方需要把稳定币包括在相关的各种应用当中（见我的文章“不动产通证市场基础设施（四）：数字稳定币”）。

在提供流动性方面，各种技术支持是基础，同样也需要匹配以适当的金融工具。但最终提供流动性的是交易用户，而对交易用户的直接服务是这个业务流程中最后一个也是最重要的一个环节。提供这种服务的机构一定是交易用户所在地区的机构。美国的不动产通证资产提供方如何获得这些机构的合作因此就是这个业务流程中的重要的组成部分。按照传统的方式，这个方面的关系是产品提供方和渠道方之间的关系。尽管这样的模式依然可以适用于不动产通证市场，但一个更加长期有效的方式是联盟的方式，也就是各个地区的渠道方共同经营这个市场。这样的一个方式既是目前商业组织发展的一个趋势，也是区块链技术支持的最佳组织形式。如果各方面的设计正确，并且能执行正确，这样的组织就能在全球的不动产通证市场中建立起优势的市场地位。

总之，流动性的改进是美国不动产通证市场追求的终极目标。为了实现这个目标，在技术和业务模式方面都需要进一步的改进。相对于两年前，此方面已经有了很大的改进，但远远没有形成一个适用的技术和业务模式。目前在这两个方面都有很大的改进空间。这也就是意味着巨大的商业机会。

对于这个市场中的参与者来说，在技术基础和商业模式方面做出正确的选择比现在完成几个不动产通证的融资项目更加重要。