蛋壳爆雷，“租金贷”真的是元凶吗？

# 导读

住房问题是重大民生问题，从“房住不炒”的定位到“长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，解决人民群众的安居问题一直受到国家高度重视。

然而，政策本意为引导商业模式创新以填补市场空白，却不断成为企业 “钻空子”的马甲外衣。在“金融＋长租公寓”模式被广泛应用的同时，潜藏其后的金融风险也被频频引爆。近期，蛋壳公寓事件的持续发酵，也让“租金贷”再次被推上舆论风口浪尖。

‍‍‍‍‍但是，“租金贷”真的是把长租公寓推向债务深渊的元凶吗？如果是，这类型金融产品又是如何通过银行风控？即便风控与合规都没问题，贷款平台一次性将租客一年的房租发放给蛋壳公寓，并未对资金流向予以有效监管，岂不是在纵容“爆雷”？

如果不是，长租公寓又是如何走到今天的？回归商业本质，长租公寓这种“二房东”模式是否存在盈利空间，还是违背商业逻辑？那些在新经济背景下成长出来的企业，又该如何在尊重行业属性和长周期规律下，破“壳”重生？

或许，我们也无法了解真相，但可以离真相更近一点。

一、蛋壳为何会爆雷？

从成立，到上市，再到爆雷，

蛋壳公寓仅仅花了五年时间；

这其中原因，还得从它的“玩法”说起。

从逻辑上讲，房屋租赁大多都是中介模式，运营商作为“二房东”，赚取的是租客与房东的租金差价。然而，蛋壳公寓做的并不是传统意义上的这种差价生意，而是一场“跑马圈钱”的资本游戏。反观其操作路径，异常颇多：

高进低出抢客源。正常来说，“二房东”的生意模式，应该是以低成本租下房子，高价格出租。其中降低成本的方式，包括签长租约，集中房源控制服务成本等；高价格出租的典型措施，包括把单位分割出租，或者改造房屋以提升原有房产的价值。

但对蛋壳来说，要在商业上占领先机，房源和租客同等重要。为了抢占市场，蛋壳在向业主承诺高租金价格收购房源的同时，又以低于市场租金价格吸引租客把房子租出去。按照“高进低出”的租赁方式，这必定是亏本经营的生意。

长收短付打时差。然而，看似赔本赚吆喝的买卖，背后却暗藏“猫腻”。为了让“高进低出”的游戏能转下去，蛋壳公寓采取了期限错配的“庞氏”玩法，诱使租户线上办理合作银行“租金贷”。租户按月归还银行贷款，蛋壳作为托管方则从银行提前收回全部房租，再按月支付房东租金。通过“以长补短”的时间差，快诉积聚起庞大的预付款“资金池”。

资金套现囤房源。有了预付款“资金池”，蛋壳便借此到市场高价收购更多房源，再以低廉的价格出租，做大租户预付款的“资金池”。在这个过程中，蛋壳公寓开始了囤房——套现——再囤房——再套现的循环之路，其目的就是为了控制更多的房源，垄断供应之后，便能轻松操纵市场价格，推高租金，获得额外利润。

资金挪用谋收益。上述模式看似可行，实际上高度依赖市场的活跃性和流动性，一旦有一环出现问题，业务便难以为继。且不说市场需要长时间地培育。

因此，为了填补价差“亏空”，蛋壳公寓不得不挪用“资金池”，将其投向市场风险较高的行业，以谋高额收益。结果往往事与愿违，市场环境一发生变化，高杠杆投资就很可能面临“爆仓”，无法按期收回，甚至颗粒无归。

可以说，蛋壳公寓的爆雷，固然有市场环境剧变的因素，例如年初疫情导致租客骤降、房子空置率高等问题，但更深层次的问题还是现有商业模式的不可持续。当长租公寓偏离了租赁本源，异化为圈钱融资工具时，爆雷跑路就成为高概率事件。

二、长租模式痼疾难除？

据媒体统计，2018年至今，长租公寓已陆续“爆雷”超过170家。在“租金贷”模式下，长租公寓市场的参与者为运营商、房东、租客、商业银行四方，然而“资本盛宴”后的残羹冷炙几乎全由房东和租客自行消化。这背后究竟是模式之殇？还是痼疾难除？

先来说说“租金贷”是否为元凶？

可以说，“租金贷”作为一种金融工具，本身是一种有益的金融创新，其目的在于缓解租客的租金支付压力，降低企业的资金压力和融资成本。这既有普惠之意，也是响应租房政策。

只是，蛋壳与腾讯旗下微众银行的合作，存在诸多不合规、不合理运作：

在风控层，银监会《个人贷款管理暂行办法》明确要求，借款人应具备还款意愿和还款能力。但实际上部分蛋壳租户作为借款人，早已失业。

微众银行并未对借贷人贷款进行详尽、全面的调查，而是授权蛋壳方面代为办理。而蛋壳公寓作为非专业的金融机构，未就相关条款和业务风险进行充分揭示，还以“押金减免”、“贷款利息优惠”等方式进行宣传，诱导消费者采用租房分期贷款。

此外，据历史数据显示2017年、2018年和2019年，共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋壳公寓租客采用了租金贷。这大大超出了国家30%租金贷的上限，显然与《个人贷款管理暂行办法》《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》等相关规定不符。

在监管层，国家明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。而蛋壳将房客通过“租金贷”方式提前缴付的一年租金，挪用到自己业务的扩张上面。理论上该笔资金是蛋壳的一个债务，需要用来每月还款给房东，需要有专款专用的特性。微众银行的贷款条款以及监管措施做的明显不够完善，最后的“恶果”却结结实实扣在消费者头上。

如果说“租金贷”，并非元凶，只是不正当运用。

那么是否长租公寓的商业模式在本质上存在问题？

不能否认，长租公寓在一定程度上解决了住房市场需求，当然也有存在的价值。一方面，通过集中式改造，让原本无法被利用的闲置资产，如商用物业、废弃酒店等，得以进入住宅租赁市场，从外部增加了房源供给。另一方面，通过和房东签订长期合约，有效减少了房东的沟通和等待成本，提高了房东出租房屋的意愿，从内部增加了房源供给。这些都是推动社会发展的正向驱动力。

然而国内一些长租公寓模式被运营商“玩坏了”。简单地说，国内一些长租公寓企业将租房当作金融来玩。蛋壳公寓说到底，就是拿房成本高、资金成本高，导致盈利艰难，最后押注在“租金贷”、“ABS”等金融产品去激进扩张。这种拆东墙补西墙的模式，在经济下行阶段，风一吹就倒。

因此，对于长租公寓而言，有效监管是市场规范发展的前提，特别是对相关金融产品资金流向的透明性、信息披露等的监管等。在模式方面，长租公寓模式有两个关键点：资产增值和租金收益。以美国最大的长租公寓运营商EQR为例，业务逻辑可总结为资产增值+租金收益+高出租率+低成本，提升商业利润空间。

三、穿透式金融监管的突围

如果说过去的铁拳，治不了新生的蛀虫。那么依托科技创新强化制度建设，补齐监管短板防控风险，为成本高、流程复杂的业务场景提供便捷、低成本金融支持，或可成为突围之路。

试想下，如果上述业务链条发生在基于区块链底层基础架构之上：

在信息层，可实现透明化披露。由于长租公寓运营商是通过设计房子租赁协议条款撮合业务，如何通过好的制度设计来保障承租人利益和有效化解纠纷，是值得思索的问题。

一方面，通过链上登记房屋租赁信息，并对租房分期按揭的所有参与者进行充分的风险提示和信息披露，同时明晰规定长租公寓运营商的制度流程，加强与承租人的信息沟通，尽到对承租人告知责任，充分保护承租人作为金融消费者的权益。

另一方面，为了避免长租公寓运营商擅自篡改合同条款侵犯承租人利益，可以将电子合同从发起、签署、归档和管理的全过程登记在链上，不仅实现降本增效，便于保存和管理，还能防止单方面篡改，充分保障承租人权益。

在资金层，可实现穿透式监管。首先，为强化对信贷资金的有效监管，防止企业过度扩张和经营危机，通过“托管”制度，可强制性要求长租公寓运营方将提前预支的资金存到商业银行进行资金委托和管理；其次，可对流动性资金比列做强制性要求，或者提升自有资金（实缴资本），降低相应营运主体的抗风险能力。

然而，无论是托管账户的设立，还是流动性资金比例管控，监管制度的设计需要在实际操作层面落实到位。但由于业务牵涉主体较多，跨部门监管具有一定难度。如果所有业务均在区块链平台上运作，利用区块链的防篡改、可追溯等特性，监管部门只要作为超级节点接入平台，即可实时获取业务全量真实信息，并且能够更高效地展开穿透式监管，保障资金帐目清楚、专款专用。对于违规情况，及时遏制并予以处罚。

在创新盈利模式层，满足行业融资需求。在长租公寓行业还处在培育期、供给不足的大背景下，“金融+长租公寓”的模式是一种有益探求。未来亦是如此，长租公寓企业需要模式创新，在合规监管下探索低成本融资渠道。

从目前的条件来看，长租公寓的盈利问题一直悬而未决，也是让中小公寓陷入运营危机的主要原因。但任何商业模式，只有当单位经济模型能跑通，再乘以规模，覆盖掉固定成本，公司才能走向盈利。而在盈利拐点来临后，伴随规模的稳定，利润率的升高，行业发展将迎来光明，而非仅依仅靠金融手段无底线填坑。

依托区块链技术，我们可以有限度地尝试推动长租公寓运营商，通过锁定单位规模的优质资产发行金融创新产品，满足行业融资需要求，降低融资成本；同时还能为政府提供有效监管工具，督促企业健康发展。

无论如何，对于曾踩中时代风口的市场宠儿长租公寓而言，一个明显的信号已经被释放：跑马圈地的时代结束了，长租公寓需要重新审视自己的未来。对于整个行业可持续发展来说，只有符合市场需求且满足国家监管要求的企业，才能够走得更远。